Hallottál már a kilátásvédelemről? – Egy szomszédjog, amelyről kevesen tudnak

május 09, 2017

A mindennap életben általánosnak tartjuk azt a felfogást, hogy az ingatlan tulajdonosa korlátlanul rendelkezhet a tulajdonával.

Azonban a tulajdonosi jogok sem korlátlanok, a joggyakorlás általános korlátját a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: „Ptk.”) 5:23. §-a adja meg, mely szerint a tulajdonos a használat során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Emellett a szomszédjogi szabályok egyedi, konkrét kötelezettségeket, tilalmakat is megfogalmaznak. Erről rendelkezik, a Ptk. mellett, a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény, valamint ezen a területen kiemelkedő jelentősége van a bírósági gyakorlatnak, jogértelmezésnek is.

A történeti múlttal rendelkező szabad kilátás védelmének mind jogi, mind gazdasági szempontból jelentősége van, hiszen a kilátást, esetleg a különleges kilátást nyújtó ingatlanok esetében ezek az ingatlan forgalmi értékében is jelentős hányadot jelentenek.

Az ingatlanok országos és helyi építési szabályai adják meg, hogy az adott területen milyen tulajdonságokkal rendelkező, milyen stílusú, magasságú, alapterületű, stb. épület építhető. Az építésügyi hatóságok által előírt szabályok betartása azonban nem zárja ki a szomszédjogi, ezáltal a kilátásvédelmi szabályok megsértésének lehetőségét. Az építésügyi hatóság által engedélyezett építkezés kivitelezésével nem kizárt, hogy egy másik jogterület, vagyis a polgári jog szerint jogellenes cselekvést valósítunk meg, mely akár kártérítési kötelezettséget is eredményezhet. A később építtető adott esetben tehát, akkor is felelős lehet a szomszéd épület kilátásának elvonásáért, ha a kivitelezés az építésügyi hatósági szabályok betartása mellett történt.

Az ingatlan kilátás zavarásának mértéke lehet szükséges mértékű, úgy azt a szomszéd tűrni köteles, a polgári jog szerint jogos magatartásnak minősül. Ellenkező esetben a kilátásvédelmi szabályok megsértése, a szükségtelen zavarás miatt a károsult (a szomszéd) birtokvédelmi eljárás (Ptk. 5:21.§; 5:5.§), vagy bírósági peres eljárást kezdeményezhet.

A károsult bírósági eljárás során kérheti a bíróságot, hogy a jogsértőt tiltsa el a magatartástól, mely akár jelentheti az épület átépítését is, kérheti továbbá, hogy kötelezze a kár megelőzéséhez szükséges intézkedés megtételére, vagy akár kötelezze biztosíték adására.

Konkrét kár bekövetkezése esetén a kilátás egyoldalú elvonása a szomszédjogi sérelem miatti kártérítési igény is keletkezethet a kilátásvesztéssel érintett ingatlan tulajdonosa oldalán, melyet a szerződésen kívüli, deliktuális felelősségi szabályok szerint, polgári perben érvényesíthet (Ptk. 6. könyv 4. rész). A bíróság a vonatkozó jogvitákban szinte minden esetben a szomszédok szembenálló érdekeit mérik össze, mert csak így tudják megállapítani a zavarás szükségességét, illetve szükségességének mértékét. Ezzel a módszerrel állapítható meg a zavarás azon pontos mértéke is, melyet a szomszéd még tűrni köteles.

Az eljáró bíróságok minden esetben egyedileg mérlegelve, a fenti szempontok vizsgálata révén határozzák meg, hogy egy ingatlanból nyíló kilátás elvonása a szomszéd részéről szükségtelen zavarás-e, megalapozott-e a kártérítési felelősség

Érdemes tudni, hogy a jogszabályok szomszédjogokra vonatkozó rendelkezéseitől a felek megállapodással eltérhetnek, vagyis – természetesen az egyéb jogszabályi előírások betartása mellett – szabadon megállapodhatnak szomszédjogi kérdésekben.